De Spaanse huurwet in 2026 — wat er veranderde en wat dat voor jou betekent

Spaans huurrecht verandert razendsnel — en de sector ligt onder vuur

Verhuur is in Spanje hét politieke strijdpunt van dit moment: huurprijsregulering, registratieplichten, regionale decreten — en rechters die er vervolgens weer stukken van vernietigen. Alleen al de afgelopen achttien maanden:

jul 2025Landelijk verhuurdersregister verplicht: zonder número de registro geen advertentie meer op de grote platforms (Ventanilla Única Digital, RD 1312/2024).

jan 2026Catalonië trekt met Llei 11/2025 ook seizoens- en kamerverhuur onder de huurprijsregulering — het strengste regime van Spanje.

jan 2026Andalucía schaft de verplichte borgdeponering af per 24 januari — wie het oude advies volgt, deponeert bij een loket dat het niet meer aanneemt.

mei 2026Het Tribunal Supremo vernietigt kernonderdelen van de landelijke registratieregeling (STS 620/2026) — regels die een jaar golden, blijken deels onwettig.

nuEen landelijk decreet over kort verblijf — inclusief 21% btw op verhuur onder de 30 nachten — is aangekondigd en kan elk moment in het BOE staan.

Een gratis model van vorig jaar is dus niet “een beetje verouderd” — het kan op wezenlijke punten simpelweg niet meer kloppen. Daarom draagt elk contract van ons een peildatum, en verwerken wij wijzigingen zodra ze in het BOE staan.

Wat je hoort van de buurman, en wat er werkelijk staat

Verhuren in Spanje wordt grotendeels doorverteld: in Facebook-groepen, op het terras, van de vorige eigenaar. Meestal goedbedoeld, vaak jaren verouderd, en soms precies verkeerd om. Hieronder de zeven dingen die het vaakst rondgaan — met bij elke regel de vindplaats, zodat je het zelf kunt nakijken.

Zeven hardnekkige verhalen, naast de wettekst. Peildatum 30 juli 2026.
Wat je hoort	Wat er werkelijk staat	Vindplaats
“Zet 11 maanden in het contract, dan zit je veilig.”	De wet kijkt naar het doel van het verblijf, niet naar de duur. Zonder een aantoonbare tijdelijke reden herkwalificeert de rechter naar gewone woonhuur — met vijf jaar verplichte verlenging, zeven als je via een vennootschap verhuurt.	LAU art. 2 en 3.2
“Die borg hou je gewoon zelf.”	Dat hangt volledig van je regio af, en juist daar gaan algemene adviezen mis. Wél deponeren: Valencia binnen één maand (boete €600–3.000), Catalonië binnen twee maanden bij het INCASÒL, Madrid binnen 30 dagen, Canarias binnen één maand, en de Balearen bij het IBAVI. Niet meer: Murcia schafte het af in mei 2021, Andalucía op 24 januari 2026.	Decreto 46/2022 · Ley 13/1996 · Decreto 181/1996 · Ley 2/2014 · Ley 5/2018 · Ley 5/2025 · Decreto-ley 1/2021
“Bij een kort seizoencontract hoef je maar een deel van de borg te storten.”	Alleen in Catalonië, Galicië en Baskenland geldt zo'n proportionele regeling. In Valencia, Madrid, Canarias en de Balearen stort je de volle twee maandhuren, ook bij drie maanden. Op een huur van €600 is dat €1.200 in Valencia tegen €300 in Catalonië — voor exact hetzelfde contract.	Llei 13/1996 art. 3.2 · Decreto 46/2022 art. 1
“Er komt een huurplafond, ik moet snel handelen.”	Een plafond geldt alleen in aangewezen gemeenten, en dat zijn er 317 in vijf regio's. Aan de Costa Blanca, in Murcia, op de Balearen, in Andalucía, Madrid en op de Canarische Eilanden geldt geen plafond. De Comunitat Valenciana weigert uitdrukkelijk zones te verklaren.	Ley 12/2023 · BOE 29-07-2026
“Seizoenshuur valt nooit onder prijsregulering.”	In Catalonië sinds 1 januari 2026 wél. Daar moet je het tijdelijke doel bovendien met documenten onderbouwen en die samen met de borg bij het INCASÒL neerleggen. Ontbreekt dat bewijs, dan geldt je contract van rechtswege als permanente woonhuur.	Llei 11/2025 (Catalonië)
“Er komt 21% btw op verhuur.”	Dat is een voorstel, en het is op 27 juli 2026 uitgesteld bij gebrek aan meerderheid. Een eerder huurdecreet werd in april zelfs door het Congres verworpen. Vandaag geldt: vrijgesteld zonder hoteldiensten, 10% mét, 21% bij verhuur aan een exploiterende vennootschap.	LIVA art. 20.Uno.23
“Een gratis modelcontract van internet is prima.”	Bijna elk gratis model is een contrato de arrendamiento de vivienda onder art. 2 LAU — precies het contract dat je bij seizoensverhuur níet wil. Mensen vullen daar “11 maanden” in en denken dat het daarmee tijdelijk wordt.	zie regel 1

Zeven hardnekkige verhalen, naast de wettekst. Peildatum 30 juli 2026.

Wat je hoort

Wat er werkelijk staat

Vindplaats

“Zet 11 maanden in het contract, dan zit je veilig.”

De wet kijkt naar het doel van het verblijf, niet naar de duur. Zonder een aantoonbare tijdelijke reden herkwalificeert de rechter naar gewone woonhuur — met vijf jaar verplichte verlenging, zeven als je via een vennootschap verhuurt.

LAU art. 2 en 3.2

“Die borg hou je gewoon zelf.”

Dat hangt volledig van je regio af, en juist daar gaan algemene adviezen mis. Wél deponeren: Valencia binnen één maand (boete €600–3.000), Catalonië binnen twee maanden bij het INCASÒL, Madrid binnen 30 dagen, Canarias binnen één maand, en de Balearen bij het IBAVI. Niet meer: Murcia schafte het af in mei 2021, Andalucía op 24 januari 2026.

Decreto 46/2022 · Ley 13/1996 · Decreto 181/1996 · Ley 2/2014 · Ley 5/2018 · Ley 5/2025 · Decreto-ley 1/2021

“Bij een kort seizoencontract hoef je maar een deel van de borg te storten.”

Alleen in Catalonië, Galicië en Baskenland geldt zo'n proportionele regeling. In Valencia, Madrid, Canarias en de Balearen stort je de volle twee maandhuren, ook bij drie maanden. Op een huur van €600 is dat €1.200 in Valencia tegen €300 in Catalonië — voor exact hetzelfde contract.

Llei 13/1996 art. 3.2 · Decreto 46/2022 art. 1

“Er komt een huurplafond, ik moet snel handelen.”

Een plafond geldt alleen in aangewezen gemeenten, en dat zijn er 317 in vijf regio's. Aan de Costa Blanca, in Murcia, op de Balearen, in Andalucía, Madrid en op de Canarische Eilanden geldt geen plafond. De Comunitat Valenciana weigert uitdrukkelijk zones te verklaren.

Ley 12/2023 · BOE 29-07-2026

“Seizoenshuur valt nooit onder prijsregulering.”

In Catalonië sinds 1 januari 2026 wél. Daar moet je het tijdelijke doel bovendien met documenten onderbouwen en die samen met de borg bij het INCASÒL neerleggen. Ontbreekt dat bewijs, dan geldt je contract van rechtswege als permanente woonhuur.

Llei 11/2025 (Catalonië)

“Er komt 21% btw op verhuur.”

Dat is een voorstel, en het is op 27 juli 2026 uitgesteld bij gebrek aan meerderheid. Een eerder huurdecreet werd in april zelfs door het Congres verworpen. Vandaag geldt: vrijgesteld zonder hoteldiensten, 10% mét, 21% bij verhuur aan een exploiterende vennootschap.

LIVA art. 20.Uno.23

“Een gratis modelcontract van internet is prima.”

Bijna elk gratis model is een contrato de arrendamiento de vivienda onder art. 2 LAU — precies het contract dat je bij seizoensverhuur níet wil. Mensen vullen daar “11 maanden” in en denken dat het daarmee tijdelijk wordt.

zie regel 1

En lange termijn verhuren? Minder eng dan je denkt — en vaak de beste keus

Veel eigenaren stapelen krampachtig korte contracten omdat ze één ding vrezen: er nooit meer tussen komen. Maar de angst voor woonhuur komt vrijwel altijd van contracten waar de beschermende clausules ontbraken — niet van de wet zelf.

Wie bewust voor lange termijn kiest, krijgt er veel voor terug: vaste huur, twaalf maanden per jaar, zonder wisselstress, zonder lege wintermaanden, zonder toeristische vergunning en zonder de herkwalificatie-onzekerheid van een geconstrueerd seizoenscontract. Eén huurder die netjes betaalt is vaak rendabeler — en altijd rustiger — dan tien wisselingen per jaar.

De voorwaarde is dat het contract vanaf dag één klopt. Het voorbehoud om de woning na het eerste jaar terug te vragen — voor jezelf, familie in de eerste graad of je ex-echtgenoot na scheiding (art. 9.3 LAU, alleen voor particuliere verhuurders) — moet bij ondertekening in het contract staan: achteraf toevoegen kan niet, en het is precies de clausule die vrijwel elk gratis model mist. Onze generator zet hem er standaard in, samen met de borg en de depotregels van jouw regio.

Spaans huurrecht verandert razendsnel — en de sector ligt onder vuur

Wat je hoort van de buurman, en wat er werkelijk staat

De meeste bronnen over Spaans huurrecht zijn niet actueel

En lange termijn verhuren? Minder eng dan je denkt — en vaak de beste keus

Eerst zelf verdiepen? Lees dan dit

Huurcontract Spanje: wat er anno 2026 in moet staan

Borg per regio: bedragen, loketten en termijnen

De 11-maanden-mythe die je je huis kan kosten