Heb ik een vergunning nodig om mijn woning in Spanje te verhuren?

Alleen voor toeristische verhuur (vakantieverhuur, art. 5.e LAU): die valt buiten de LAU en wordt per autonome regio geregeld, meestal met een verplichte registratie of vergunning. Voor seizoenshuur (temporada, art. 3.2 LAU) en gewone woonhuur (art. 2 LAU) bestaat geen vergunningsplicht — daar zijn het juiste contract en de borgdeponering de verplichtingen.

Is het landelijke registratienummer voor verhuur nog verplicht?

Nee. Het Tribunal Supremo heeft op 21 mei 2026 kernonderdelen van het landelijke register uit Real Decreto 1312/2024 vernietigd (STS 620/2026). De regionale toeristische registers (zoals VFT in Andalusië en HUT in Catalonië) en de gastenregistratie via SES Hospedajes (RD 933/2021) blijven wél gewoon gelden.

Mag ik zonder vergunning aan overwinteraars verhuren?

Ja. Verhuur aan overwinteraars met een hoofdverblijf elders is seizoenshuur (temporada, art. 3.2 LAU) en kent geen vergunningsplicht. Voorwaarde is dat de tijdelijke reden echt en aantoonbaar is — anders kan de rechter het contract herkwalificeren naar woonhuur met vijf jaar huurbescherming. De borg is bij temporada twee maanden (art. 36.1 LAU).

Moet ik 21% btw rekenen over de huur?

Nee. Woningverhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van btw; verhuur mét hoteldiensten valt onder 10%. De veelbesproken 21% btw op korte verhuur staat in een wetsvoorstel dat in augustus 2026 niet in het BOE staat en dus geen geldend recht is.

Legaal verhuren in Spanje (2026): de drie regimes, vergunningen en wat écht verplicht is

“Je mag niet verhuren zonder vergunning.” “Er komt 21% btw op alle verhuur.” “Zet er 11 maanden in, dan zit je goed.” Over legaal verhuren in Spanje gaat meer onzin rond dan over welk ander onderwerp ook. De werkelijkheid: welke regels gelden hangt af van welk regime je verhuur juridisch is — en dat bepaalt de wet, niet het etiket dat je er zelf op plakt.

Eerst het regime, dan de regels

De Spaanse huurwet (Ley 29/1994, de LAU) kent drie smaken, en elke smaak heeft eigen verplichtingen:

Regime 1 — toeristisch

Vakantieverhuur (art. 5.e LAU)

Korte verblijven aan toeristen, aangeboden via de gebruikelijke kanalen. Valt buiten de LAU en wordt per autonome regio geregeld. Dit is het enige regime met een vergunnings- of registratieplicht: elke regio heeft een eigen toeristisch register (VFT in Andalusië, HUT in Catalonië, VT in de Comunidad Valenciana, ETV op de Balearen, enzovoort), en gemeenten mogen daarbovenop beperken. Daarnaast geldt de landelijke gastenregistratie: iedere gast meld je aan via SES Hospedajes (Real Decreto 933/2021).

Regime 2 — temporada

Seizoenshuur (art. 3.2 LAU)

Verhuur voor een tijdelijk doel: overwinteraars met een hoofdverblijf elders, tijdelijk werk, een studiejaar, een verbouwing thuis. Geen vergunning nodig. Wat wél verplicht is: een borg van twee maanden (art. 36.1 LAU), in de meeste regio's te deponeren bij het regionale loket, en — het echte werk — een contract dat de tijdelijke reden benoemt en onderbouwt. Zonder aantoonbare causa kan de rechter het contract herkwalificeren naar woonhuur, met vijf jaar huurbescherming als gevolg. Hoe dat werkt, lees je hier.

Regime 3 — woonhuur

Gewone woonhuur (art. 2 LAU)

De huurder woont er permanent. Geen vergunning nodig. Verplicht: een borg van één maand (art. 36.1 LAU) met deponering volgens de regels van je regio, en de dwingende huurbescherming van de LAU: de huurder heeft recht op verlenging tot vijf jaar — zeven als de verhuurder een rechtspersoon is. Met het voorbehoud van art. 9.3 LAU, bij ondertekening opgenomen, kun je de woning na het eerste jaar terugvragen voor jezelf of familie in de eerste graad. De borgbedragen, loketten en termijnen per regio staan hier.

Het regime kies je niet, het vólgt uit de werkelijkheid. Een rechter kijkt naar wat er feitelijk gebeurt — wie er woont, waarom, en wat er in het dossier zit — niet naar het opschrift van het contract. Legaal verhuren is dus geen kwestie van het juiste formulier, maar van het contract dat bij je situatie past, met het bewijs erbij.

Het landelijke registratienummer? Vernietigd.

In 2025 werd het landelijke verhuurregister met één registratienummer per woning ingevoerd (Real Decreto 1312/2024, de ventanilla única). Op 21 mei 2026 heeft het Tribunal Supremo kernonderdelen van dat stelsel vernietigd (STS 620/2026). Wie je vandaag nog vertelt dat je een landelijk NRUA-nummer nodig hebt, werkt met verouderde informatie. Wat blijft staan: de regionale toeristische registers en de gastenregistratie via SES Hospedajes.

Wat niet verplicht is (maar hardnekkig rondgaat)

21% btw op verhuur — een voorstel, geen wet. Woningverhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld; mét hoteldiensten geldt 10%. Zolang het decreet niet in het BOE staat, verandert er niets.
Het nieuwe landelijke huurdecreet — het ontwerp (temporada onder de LAU, maximaal 12 maanden) is uitgesteld en is in augustus 2026 géén geldend recht.
De 11-maanden-truc — bestaat niet. De LAU telt geen maanden maar vraagt naar het doel van het verblijf. De mythe, ontleed.

Wat wél altijd geldt: huurinkomsten geef je in Spanje aan — als niet-resident via de aangifte inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR, modelo 210). Dat staat los van het contractregime en van elke vergunningsvraag. Belastingadvies valt buiten dit artikel; een gestor kan de aangifte verzorgen.

Legaal verhuren in Spanje: wat in 2026 écht verplicht is