Kan ik als verhuurder het contract na de eerste looptijd beëindigen?

Bij woonhuur pas aan het einde van de wettelijke verlengingsperiode van vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is), en alleen door minimaal vier maanden vóór die einddatum formeel aan te zeggen dat je niet verlengt (art. 10 LAU). Doe je dat niet, dan verlengt het contract stilzwijgend met periodes van één jaar, tot maximaal drie extra jaren.

Wanneer mag ik de woning terugvragen voor eigen gebruik?

Alleen als je een particuliere verhuurder bent, ná het eerste contractjaar, wanneer je de woning nodig hebt als hoofdverblijf voor jezelf of voor familie in de eerste graad, en alleen als dit voorbehoud uitdrukkelijk in het contract staat. Je moet minimaal twee maanden van tevoren aanzeggen (art. 9.3 LAU). Betrek je de woning vervolgens niet binnen drie maanden, dan kan de huurder terugkeren of een vergoeding eisen.

Mag mijn huurder tussentijds opzeggen?

Ja. Na zes maanden mag de huurder het contract op elk moment beëindigen met dertig dagen aankondiging (art. 11 LAU). Een vergoeding voor de verhuurder — maximaal één maand huur per resterend contractjaar, naar rato — geldt alleen als die uitdrukkelijk in het contract is afgesproken.

Eindigt een temporada-contract vanzelf op de einddatum?

In principe wel: seizoenshuur kent geen wettelijke verlenging. Maar blijft de huurder na de einddatum vijftien dagen zitten zonder dat de verhuurder aantoonbaar protesteert, dan loopt het contract stilzwijgend door (tácita reconducción, art. 1566 Código Civil). Eén tijdige burofax voorkomt dat.

Huurcontract opzeggen in Spanje (2026): termijnen en regels voor huurder én verhuurder

Bij verhuren in Spanje zit het venijn niet in het tekenen, maar in het beëindigen. De termijnen zijn hard, ze verschillen per situatie, en wie er één mist zit zomaar een jaar — of drie — langer vast aan het contract. Dit zijn de regels, per route.

Woonhuur: de wet bepaalt wannéér je überhaupt kunt opzeggen

Bij een woonhuurcontract (art. 2 LAU) heeft de huurder recht op verlenging tot vijf jaar — zeven als de verhuurder een rechtspersoon is. Binnen die periode kun je als verhuurder niet “gewoon opzeggen”, wat er ook in het contract staat: afspraken die de huurder minder geven dan de wet, zijn nietig. De momenten die er wél zijn:

Verhuurder — einde looptijd

Vier maanden vóór het einde aanzeggen

Wil je het contract beëindigen aan het einde van de vijf (of zeven) jaar, dan moet je dat minimaal vier maanden voor de einddatum formeel laten weten (art. 10 LAU). Doe je dat niet, dan verlengt het contract stilzwijgend met jaarperiodes, tot maximaal drie extra jaren. De huurder heeft voor hetzelfde moment maar twee maanden nodig.

Verhuurder — eigen gebruik

De smalle route van art. 9.3

Eén uitzondering doorbreekt de vijf jaar: je hebt de woning ná het eerste contractjaar nodig als hoofdverblijf voor jezelf of voor familie in de eerste graad (ook na scheiding). Voorwaarden: je bent een particuliere verhuurder, het voorbehoud staat uitdrukkelijk in het contract, en je zegt minimaal twee maanden vooraf aan. Betrek je de woning daarna niet binnen drie maanden, dan mag de huurder terugkeren onder het oude contract — of een vergoeding eisen.

Huurder — tussentijds

Na zes maanden, met dertig dagen aankondiging

De huurder mag ná zes maanden op elk moment vertrekken met dertig dagen aankondiging (art. 11 LAU). Een vergoeding — maximaal één maand huur per resterend contractjaar, naar rato — kun je alleen vorderen als die clausule in het contract staat. Staat hij er niet in, dan vertrekt de huurder zonder te betalen.

Temporada: eindigt vanzelf — als jij oplet

Seizoenshuur (art. 3.2 LAU) kent geen wettelijke verlenging: het contract eindigt op de afgesproken datum. Maar let op de valkuil uit het Burgerlijk Wetboek: blijft de huurder vijftien dagen na de einddatum zitten zonder dat jij aantoonbaar protesteert, dan ontstaat stilzwijgende voortzetting (tácita reconducción, art. 1566 en 1581 CC) — per maand, bij maandhuur. Eén tijdige burofax vóór of direct na de einddatum voorkomt dat. En eindigde je “temporada” eigenlijk nooit omdat de huurder er gewoon woont? Dan is het probleem niet de opzegging maar het regime: herkwalificatie naar woonhuur.

Wat nooit mag, in geen enkel regime: zelf de sloten vervangen, spullen buiten zetten, water of stroom afsluiten. Eigenrichting is in Spanje strafbaar, ook als de huurder niet betaalt of niet vertrekt. Een uitzetting loopt altijd via de rechter (desahucio). Formeel en tijdig handelen — burofax, juiste termijnen — is je enige sterke positie.

Vorm telt. Een appje of telefoontje is geen aanzegging waar je later iets aan hebt. Gebruik een burofax met ontvangst- en inhoudsbevestiging: dat is het bewijsmiddel dat Spaanse rechters verwachten.

Veelgestelde vragen

Bronnen: Ley 29/1994 (LAU), art. 9, 10 en 11 · art. 1566 en 1581 Código Civil. Peildatum: 1 augustus 2026. Algemene informatie, geen juridisch advies; bij een lopend conflict of een uitzetting is een advocaat de juiste route.

Huurcontract opzeggen in Spanje: de termijnen die je niet mag missen